La crisis del coronavirus ha cambiado las preferencias de muchas personas; algunos optan por buscar una casa en las afueras de las grandes ciudades, y otros prefieren en el centro de las ciudades para vivir. Para empezar el proceso primero tendríamos que conocer la situación del mercado inmobiliario, concretamente la evolución de los precios, por si conviene esperar. Lo mejor es vender primero, cancelar el préstamo hipotecario si la vivienda tuviera, y pedir un nuevo préstamo para hacer frente a la compra de la nueva vivienda.
Si disponemos de una buena capacidad adquisitiva, también podemos solicitar un nuevo préstamo hipotecario y asumir los cargos de los dos al mismo tiempo, hasta que la venta de la vivienda en propiedad llegue a buen término.
Otra posibilidad es lo que denominamos “préstamo puente”, que permite cambiarse de un inmueble a otro sin haber vendido el anterior y sin necesidad de ahorro.
Finalmente, existe la alternativa de negociar con el banco una subrogación, mediante la cual el préstamo de este inmueble pasaría a estar a nombre del nuevo propietario.
Si no se tiene préstamo previo a la vivienda de propiedad, ¿es mejor vender primero o esperar a haber encontrado la nueva vivienda?
Lo idóneo sería poderlo hacer todo a la vez, es decir, ir buscando la vivienda a adquirir mientras se encuentra el comprador para nuestra propiedad.
Para conseguirlo se recomienda pactar un plazo de 4 o 6 meses en el contrato de arras, para el cierre de la venta. De esta forma tendrá la tranquilidad de encontrar un comprador y se dispondrá del tiempo suficiente para dar con la vivienda adecuada, y realizar algún tipo de reforma si fuera necesario.
Si esto no fuera posible y se tuvieran los ahorros suficientes para hacer frente a la nueva compra (el 20% del precio del inmueble + el 10% de los gastos) se podría pedir un préstamo hipotecario y una vez saldada la venta de la vivienda actual, liquidar la deuda pendiente.
¿Cómo planificar correctamente la venta de tu inmueble?
La venta de un inmueble requiere organización, esto incluye factores como: la investigación de un buen intermediario que ayude y asesore durante el proceso, la realización de posibles reformas que ayuden o revalorizen el inmueble (sin encarecer mucho su precio), y reunir toda la información y documentación que puedan solicitar los interesados. Planos del inmueble, escritura de la propiedad, certificado de la comunidad de propietarios, certificado energético, cédula de habitabilidad, certificado ITE, último recibo del IBI, certificado de saldo pendiente del préstamo hipotecario o certificado de saldo 0, y últimos recibos de suministros.
¿Cómo afecta la venta de la vivienda a la declaración del IRPF?
Cómo se trata de un caso de reinversión de la vivienda habitual, puesto que se destinan la totalidad o parte del dinero obtenido por la venta de este inmueble habitual a la compra de una nueva vivienda, se estará exento de hacer frente al impuesto de compra venta siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta a la adquisición del nuevo inmueble.
En caso de que la cantidad reinvertida a la compra sea inferior al que se ha obtenido en venta, únicamente quedará excluido de tributación la parte proporcional de las ganancias obtenidas que se corresponda con la cantidad que se haya utilizado para la compra de su nueva vivienda.
Otros gastos a la hora de vender y comprar un nuevo inmueble
A parte del impuesto que grava la compra venta, hay otros gastos que conviene tener en cuenta antes de comenzar el proceso:
Impuesto de la Plusvalía Municipal; que depende de cada ayuntamiento y se calcula en función del incremento patrimonial del valor de la propiedad durante el tiempo del cual haya estado propietario de este. Gastos de escritura al vender el inmueble; que son derivadas de la posible liquidación del préstamo hipotecario en curso. Comisión Inmobiliaria. Gastos resultantes de la petición de certificados o información relativa a la vivienda que se quiere transmitir.
Gastos de compra de la nueva casa: Tendremos que satisfacer el impuesto de transmisión patrimonial de vivienda por la compra (ITP, AJD, o IVA). Gastos de constitución del nuevo préstamo hipotecario si se constituye. Gastos de notaría y gestoría. Gastos de mudanzas y realización de reformas si hacen falta.
Para no cometer ningún error durante el proceso, lo mejor es consultar con un experto inmobiliario que te proporcione un buen asesoramiento y te ofrezca la información suficiente para realizar la venta y la compra con éxito.
Esto es especialmente importante en aquellos casos en los cuales se tenga urgencia para cambiar de inmueble.
Estamos a su disposición para cualquier aclaración. ¡Mucha suerte!
