La crisi del coronavirus ha canviat les preferències de moltes persones; alguns opten per buscar una casa a les afores de les grans ciutats, i d’altres prefereixen al centre de les ciutats per viure. Per començar el procés primer hauríem de conèixer la situació del mercat immobiliari, concretament l’evolució dels preus, per si convé esperar. Però, el millor és vendre primer, cancel·lar el préstec hipotecari si l’habitatge en tingués, i demanar un nou préstec per fer front a la compra del nou habitatge.
Si disposem d’una bona capacitat adquisitiva, també podem sol·licitar un nou préstec hipotecari i assumir els càrrecs de tots dos al mateix temps, fins que la venda de l’habitatge en propietat arribi a bon terme.
Un altre possibilitat és el que anomenem “préstec pont”, que permet canviar-se d’un immoble a un altre sense haver venut l’anterior, i sense necessitat d’estalvi.
Finalment, existeix l’alternativa de negociar amb el banc una subrogació, mitjançant la qual el préstec d’aquest immoble passaria a estar a nom del nou propietari.
Si no es té préstec previ a l’habitatge de propietat ¿és millor vendre primer o esperar a haver trobat el nou habitatge?
El idoni seria poder-ho fet tot a la vegada, és a dir, anar buscant l’habitatge a adquirir mentre es troba el comprador per casa nostra.
Per aconseguir-ho es recomana pactar un termini de 4 o 6 mesos al contracte d’arres, pel tancament de la venda. D’aquesta forma tindrà la tranquil·litat de trobar un comprador i es disposarà del temps suficient per trobar l’habitatge adequat, i realitzar algun tipus de reforma si fos necessari.
Si això no fos possible i es tinguessin els estalvis suficients per fer front a la nova compra (el 20% del preu de l’immoble + el 10% de les despeses) es podria demanar un préstec hipotecari, i un cop saldada la venda de l’habitatge actual, liquidar el deute.
Com planificar correctament la venda del teu immoble?
La venda d’un immoble requereix organització, això inclou factors com: la recerca d’un bon intermediari que ajudi i assessori durant el procés, la realització de possibles reformes que ajudin o revaloritzin l’immoble (sense encarir gaire el seu preu), i reunir tota la informació i documentació que puguin sol·licitar els interessats. Planells de l’immoble, escriptura de la propietat, certificat de la comunitat de propietaris, certificat energètic i cèdula d’habitabilitat, certificat ITE, darrer rebut de l’IBI, certificat de saldo pendent del préstec hipotecari o certificat de saldo 0, i darrers rebuts de subministraments.
Com afecta la venda de l’habitatge a la declaració de l’IRPF?
Com es tracta d’un cas de reinversió de l’habitatge habitual, ja que es destinen la totalitat o part dels diners obtinguts per la venda de l’immoble habitual a la compra d’un nou habitatge, s’estarà excent de fer front a l’impost de compra venda sempre que l’import total obtingut per la transmissió es reinverteixi a l’adquisició del nou immoble.
En cas de que la quantitat reinvertida a la compra sigui inferior al que s’ha obtingut a la venda, únicament quedarà exclòs de tributació la part proporcional dels guanys obtinguts que es correspongui amb la quantitat que s’hagi utilitzat per a la compra del seu nou habitatge.
Altres despeses alhora de vendre i comprar un nou Immoble
A part de l’impost que grava la compra venda, hi han altres despeses que convé tindre en compte, abans de començar amb el procés:
Impost de la Plusvàlua Municipal; que depèn de cada ajuntament, i es calcula en funció de l’increment patrimonial del valor de la propietat durant el temps del qual hagi estat propietari d’aquest. Despeses d’escriptura en vendre l’immoble; que són derivades de la possible liquidació del préstec hipotecari en curs. Comissió Immobiliària. Despeses resultants de la petició de certificats, o informació relativa a l’habitatge que es vol transmetre.
Despeses de compra de la nova casa: Haurem de satisfer l’impost de transmissió patrimonial d’habitatge per la compra (ITP, AJD, o IVA). Despeses de constitució del nou préstec hipotecari si es constitueix. Despeses de notaria i gestoria. Despeses de mudances i realització de reformes si calen.
Per no cometre cap error durant el procés, el millor es consultar amb un expert immobiliari que et proporcioni un bon assessorament i t’ofereixi la informació suficient per realitzar la venda i la compra amb èxit.
Això és especialment important en aquells casos en els quals es tingui urgència per canviar d’immoble.
